Zoom sur les principales résolutions votées en assemblée générale de copropriété

Chaque AG annuelle doit traiter certains sujets récurrents. Voici le panorama des résolutions que vous retrouverez systématiquement à l’ordre du jour.

L’assemblée générale de copropriété : un rendez-vous incontournable pour chaque copropriétaire

Acquérir un bien dans un immeuble en copropriété, c’est rejoindre une communauté de propriétaires liés par des règles communes et des intérêts partagés. Au cœur de ce fonctionnement collectif se trouve un moment clé : l’assemblée générale (AG) de copropriété.

Organisée au moins une fois par an par le syndic, l’assemblée générale est l’instance souveraine de la copropriété. C’est elle qui prend toutes les décisions importantes concernant l’immeuble : vote du budget, choix du syndic, travaux, contrats d’entretien… Chaque copropriétaire y dispose d’un droit de vote, pondéré en fonction de sa quote-part dans les parties communes, exprimée en tantièmes.

La convocation à l’AG est une obligation légale : elle doit être adressée à tous les copropriétaires au moins 21 jours avant la réunion, accompagnée de l’ordre du jour et des documents nécessaires à la prise de décision. L’AG peut se tenir de façon hybride depuis les assouplissements introduits par l’ordonnance de 2019 (présentiel ou visioconférence).

Qu’est-ce qu’une résolution ?

Les décisions prises en AG, appelées résolutions, sont consignées dans un procès-verbal signé par le président de séance, le secrétaire et les scrutateurs. Chaque résolution est soumise à un régime de majorité précis, défini par la loi du 10 juillet 1965 : majorité simple (article 24), majorité absolue (article 25), double majorité (article 26), ou unanimité (article 26)  selon l’importance et la nature de la décision. Tout copropriétaire opposant ou défaillant dispose d’un délai de deux mois (à compter de la diffusion du procès verbal) pour contester une résolution en justice.

Mais concrètement, quelles sont les résolutions que l’on retrouve à chaque AG ? Quels sont les sujets obligatoirement inscrits à l’ordre du jour, et quels enjeux se cachent derrière chacun d’eux ?

Election du président de séance, élection des scrutateurs et élection secrétaire.

L’approbation des comptes de l’exercice écoulé

L’approbation des comptes permet de :

• Vérifier que les dépenses réelles sont conformes au budget prévisionnel voté lors de l’AG précédente
• Identifier les postes de dépassement et en comprendre les raisons
• Valider la régularité des opérations comptables effectuées par le syndic
•  Valider les travaux votés lors de le précédente assemblée générale.

Les questions à poser au syndic avant d’approuver les comptes sont les suivantes :

• Les charges ont-elles dépassé le budget ? Pour quels postes et pourquoi ?
• Y a-t-il des impayés significatifs et quelles actions sont engagées pour les recouvrer ?
• Le fonds de travaux est-il bien alimenté ?
• Les dépenses urgentes non prévues au budget ont-elles été justifiées ?

L’approbation des comptes nécessite la majorité de l’article 24.

Il est important de rappeler que la validation des comptes par l’assemblée générale permet au syndic de réclamer les fonds aux copropriétaires si les comptes validés ont dépassé le budget ou, à l’inverse, de restituer le trop perçu aux copropriétaires en cas de budget suffisamment large. Il en va de même pour les travaux votés lors d’une précédente assemblée générale, terminés et soldé dans les comptes.

 Le syndicat des copropriétaires ne peut pas être déficitaire, aussi, il est important que le syndic calibre bien le budget avec une marge de dépassement.

Le vote du budget prévisionnel

Le budget prévisionnel détermine le montant des appels de fonds trimestriels ou semestriels que chaque copropriétaire devra verser dans l’exercice suivant (N+2). C’est une décision qui a un impact direct sur le portefeuille de chacun, d’où l’importance d’y consacrer une attention particulière.

Comment est calculé le budget ?

Le budget prévisionnel est établi par le syndic sur la base :

• Des dépenses courantes de l’exercice  en cours (N).
• Des contrats en cours (entretien, gardiennage, assurance…)  en appliquant une majoration en fonction des éléments en possession du gestionnaire de copropriété (taux de sinistralité, inflation etc.).
• Des projets connus pour l’année à venir.
• Des provisions pour imprévus raisonnables.

Les clefs de répartition des charges

Les charges des copropriétaires sont réparties en fonction de clés de répartition. Les charges générales sont appelées sur la clé « masse ».  Elles concernent l’ensemble des copropriétaires comme par exemple le contrat de syndic, l’assurance de l’immeuble etc.

Les charges peuvent également être appelées sur d’autres clés de répartition comme pour un ascenseur (qui ne concerne que ceux qui en bénéficie, la quote part étant calculé à l’aide des tantièmes d’ascenseur), ou en fonction d’un bâtiment.

Ainsi un immeuble peut dans certains cas avoir de nombreuses clefs de répartitions (Masse, Ascenseur, Bâtiment, Eau, chauffage, etc).

Le renouvellement ou la désignation du syndic

La désignation du syndic est l’une des résolutions les plus importantes de toute AG, car elle détermine qui va gérer la copropriété pour les années à venir.

Durée du mandat : 3 ans maximum

Le mandat du syndic professionnel est limité à 3 ans maximum par la loi. Il peut être renouvelé à l’expiration de chaque mandat, mais le syndic ne peut pas se voir confier un mandat d’une durée supérieure.

Résiliation anticipée du contrat de syndic

En cas de faute grave du syndic ou de perte de confiance de l’assemblée, il est possible de révoquer le syndic avant l’échéance de son mandat. Cette décision se prend à la majorité de l’article 25. Attention : la révocation sans juste motif peut exposer la copropriété à une demande d’indemnisation de la part du syndic.

La désignation du conseil syndical

Le conseil syndical est le bras droit de l’assemblée générale entre deux réunions. Il assure le contrôle de la gestion du syndic et peut se voir déléguer certains pouvoirs.

Rôle et missions du conseil syndical

Le conseil syndical :

• Assiste et contrôle la gestion du syndic.
• Donne son avis sur les questions soumises à l’AG.
• Peut recevoir délégation de l’AG pour décider de certaines dépenses dans la limite d’un plafond voté.
• Est l’interlocuteur naturel des copropriétaires entre deux AG.
• Est un partenaire pour le syndic afin d’avancer en confiance sur les sujets de la copropriété.

Nombre de membres et mode de désignation

Le nombre de membres du conseil syndical est fixé par le règlement de copropriété ou, à défaut, par l’AG. Il n’existe pas de nombre légalement imposé. Les membres sont élus pour pour une durée qui ne peut dépasser la durée du contrat de syndic. Ce point se vote à la majorité de l’article 25. Tout copropriétaire (ou son représentant légal) peut se porter candidat, à l’exception du syndic et de ses proches.  Le conseil syndical de l’immeuble, peut, s’il le souhaite, nommer un président, qui a pour rôle de faciliter l’échange avec le syndic.

Les travaux 

La loi distingue deux types de travaux en copropriété :

• Les travaux urgents : le syndic peut les engager seul, sans attendre une décision de l’AG, lorsque leur réalisation immédiate est nécessaire pour sauvegarder l’immeuble (réparation d’une toiture après une tempête, fuite d’eau majeure…). Le syndic doit néanmoins informer les copropriétaires et convoquer une assemblée générale extraordinaire dans un délai de 3 semaines (en respectant les délais de convocations).
• Les travaux votés : pour tout autre travail, même urgent mais pas d’une urgence absolue, il faut une résolution préalable de l’AG.

Le fonds de travaux : alimentation et utilisation

Obligatoire depuis la loi ALUR pour les copropriétés de plus de 10 lots (avec quelques exceptions), le fonds de travaux est une épargne collective constituée progressivement pour financer les gros travaux sans avoir à procéder à des appels de fonds exceptionnels. exceptionnels. Les fonds sont appelés sur la clef générale de l’immeuble. Le fonds travaux n’est plus obligatoire à partir du moment ou il dépasse le montant du budget annuel courant de la copropriété.

Les résolutions relatives à la transition énergétique

La transition énergétique est désormais un sujet majeur dans les AG de copropriété, et les obligations légales en la matière se sont considérablement renforcées ces dernières années.

DPE collectif et audit énergétique

Depuis le 1er janvier 2017, les copropriétés de plus de 50 lots avec un système de chauffage collectif ont l’obligation de réaliser un audit énergétique tous les 10 ans. Pour les autres copropriétés, un DPE collectif (diagnostic de performance énergétique) peut être réalisé pour identifier les travaux d’amélioration prioritaires. Ces diagnostics sont présentés à l’AG et permettent de hiérarchiser les travaux de rénovation énergétique.

Travaux de rénovation énergétique : vote et financement

Les travaux de rénovation énergétique (isolation de la toiture ou des murs, remplacement des fenêtres, modernisation du système de chauffage…) peuvent bénéficier d’aides publiques significatives. La principale est MaPrimeRénov’ Copropriétés, qui peut financer jusqu’à 45 % des travaux d’économie d’énergie, sous certaines conditions. Ces travaux se votent en général à la majorité de l’article 25. L’AG doit approuver le projet, le financement (dont les éventuelles aides), et autoriser le syndic à déposer les dossiers de subvention.

Autres résolutions fréquentes

L’assurance de l’immeuble

L’assurance multirisque immeuble est une obligation légale pour toute copropriété. L’AG approuve chaque année le contrat d’assurance et peut décider de changer d’assureur si une offre plus compétitive est trouvée.

Les contrats de maintenance

Ascenseur, chaudière collective, extincteurs, espaces verts, gardiennage, nettoyage des parties communes… Ces contrats sont régulièrement mis en concurrence par le syndic. En cas de changement, la résiliation du contrat est portée à l’ordre du jour de l’assemblée générale et en cas de validation de cette résiliation, le nouveau contrat est soumis à l’approbation de l’assemblée générale.

La mise en conformité réglementaire

Les copropriétés sont régulièrement soumises à de nouvelles obligations légales : accessibilité aux personnes handicapées, sécurité incendie, mise en conformité électrique, installation de bornes de recharge pour véhicules électriques… Ces chantiers font l’objet de résolutions spécifiques, souvent soumises à la majorité de l’article 25.

Loin d’être une simple formalité administrative, l’assemblée générale de copropriété est avant tout un espace de démocratie de proximité. À travers ses résolutions, les copropriétaires exercent un pouvoir concret et direct : ils orientent les finances, décident des travaux, choisissent leurs prestataires et, ensemble, façonnent l’avenir de leur immeuble.

Dans un contexte où les enjeux réglementaires et énergétiques prennent une place croissante, participer à son AG est essentiel pour contribuer à une gestion saine de la copropriété et à la valorisation de son patrimoine. Et en cas d’absence, il reste possible de se faire représenter par un mandataire. L’essentiel est de rester acteur des décisions collectives.

L’assemblée générale est donc bien plus qu’une obligation : c’est un moment clé pour faire entendre sa voix, peser sur les choix de la copropriété et préserver durablement son cadre de vie.