Assemblée Générale de Copropriété : guide complet pour copropriétaires et syndics

Tout savoir sur l’assemblée générale de copropriété : définition, étapes, résolutions, règles de vote et conseils pratiques pour une AG réussie. 

Sommaire

1. Qu’est-ce qu’une assemblée générale de copropriété ?
2. Les étapes clés d’une assemblée générale de copropriété
3. Qu’est-ce qu’une résolution en assemblée générale ?
4. Comment une résolution est-elle adoptée ? Les règles de vote
5. Comment bien se préparer avant une assemblée générale ?
6. L’assemblée générale extraordinaire de copropriété
7. FAQ : les questions fréquentes sur l’AG de copropriété
8. Conclusion

1. Qu’est-ce qu’une assemblée générale de copropriété ?

Définition et fondement juridique

L’assemblée générale de copropriété (AG) est bien plus qu’une simple réunion annuelle. C’est l’instance décisionnelle souveraine de tout immeuble en copropriété : le moment où l’ensemble des propriétaires se réunissent pour prendre collectivement les décisions qui engagent leur résidence. Sur le plan juridique, l’AG est encadrée par deux textes fondamentaux :

• La loi du 10 juillet 1965, qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis et pose les grands principes de gouvernance.
• Le décret du 17 mars 1967, qui en précise les modalités d’application, notamment les règles de convocation, de vote et de tenue des réunions.

Ces deux textes ont été régulièrement mis à jour par des lois successives, notamment la loi ALUR de 2014, la loi ÉLAN de 2018 et la loi Climat et Résilience de 2021, pour s’adapter aux évolutions de la société et aux enjeux contemporains comme la transition énergétique.

Deux types d’AG coexistent :

• L’assemblée générale ordinaire (AGO) : elle se tient au moins une fois par an. C’est la réunion annuelle obligatoire lors de laquelle les copropriétaires approuvent les comptes de l’exercice écoulé, votent le budget prévisionnel et traitent tous les sujets courants de la vie de la copropriété.
• L’assemblée générale extraordinaire (AGE) : elle peut être convoquée à tout moment de l’année pour traiter d’un sujet urgent ou spécifique qui ne peut pas attendre l’AG annuelle (travaux urgents, départ du syndic de copropriété, sinistre majeur…).

À quoi sert concrètement une assemblée générale de copropriété ?

L’AG représente la démocratie résidentielle. C’est là que se prennent toutes les décisions importantes qui concernent la vie collective de l’immeuble. Concrètement, elle permet de :

1. Prendre les décisions collectives qui engagent la copropriété

Aucun copropriétaire, pas même le syndic de copropriété, ne peut prendre l’initiative d’agir seul pour engager des dépenses importantes ou modifier les règles de fonctionnement de l’immeuble. Toute décision significative doit être soumise au vote d’une assemblée générale. C’est le principe fondamental de la gouvernance collective en copropriété.

2. Voter le budget prévisionnel et approuver les comptes

Chaque année, les copropriétaires examinent les comptes de l’exercice écoulé pour vérifier que les dépenses sont conformes à ce qui avait été voté puis ils approuvent le budget prévisionnel pour l’année à venir. Ce moment est essentiel pour la bonne santé financière de la copropriété.

3. Mandater le syndic et le conseil syndical

L’AG désigne (ou renouvelle) le syndic de copropriété, qui est le gestionnaire professionnel de la copropriété et élit les membres du conseil syndical, qui assurent la liaison entre les copropriétaires et le syndic au quotidien.

4. Décider des travaux, de la gestion des parties communes et des contrats

Rénover les parties communes, changer le prestataire d’entretien, installer une nouvelle chaudière, réhabiliter l’ascenseur, créer un local vélos… Tous ces projets passent par un vote en AG. C’est aussi lors de cette réunion que sont résiliés les contrats de maintenance et de service.

Qui peut participer à l’AG de copropriété ?

Une assemblée générale des copropriétaires est en principe réservée aux membres du syndicat des copropriétaires. Voici qui peut y prendre part et dans quelles conditions.

Les copropriétaires : droits de vote et tantièmes

Tout copropriétaire a le droit de participer à l’AG et d’y voter. Mais attention : en copropriété, le vote n’est pas un homme = une voix. Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix proportionnel à ses tantièmes (ou millièmes), c’est-à-dire à la quote-part de parties communes attachée à son lot.

Un copropriétaire possédant un grand appartement avec cave et parking disposera ainsi de davantage de voix qu’un copropriétaire d’un petit studio. Ce système reflète l’idée que les charges et les droits de chacun sont proportionnels à ce qu’il possède dans la copropriété.

Le syndic : rôle d’organisateur et de secrétaire de séance

Le syndic professionnel ou le syndic bénévole s’il s’agit d’un des propriétaires, joue un rôle central dans l’AG. Il est responsable de la convocation, de la préparation de l’ordre du jour et de l’animation de la séance. Il assure également le secrétariat : c’est lui qui rédige le procès-verbal (PV) qui retrace les décisions prises. Attention : si le syndic est lui-même copropriétaire, il peut voter sur les résolutions qui ne le concernent pas directement, mais il ne peut pas voter sur l’approbation de sa propre rémunération ou sur sa désignation.

Le conseil syndical

Les membres du conseil syndical participent à l’AG comme tous les copropriétaires. Leur présence est toutefois particulièrement utile car ils jouent souvent un rôle de facilitateurs, ayant travaillé en amont avec le syndic sur les dossiers à présenter.

Les mandataires et pouvoirs (procurations)

Un copropriétaire qui ne peut pas assister à l’AG peut donner procuration (ou « pouvoir ») à une autre personne pour voter à sa place. Le mandataire peut être un autre copropriétaire, le conjoint, un parent ou même toute personne de son choix, il n’est pas obligé de désigner un membre de la copropriété. 

Les locataires : quand peuvent-ils assister ?

Les locataires ne font pas partie du syndicat des copropriétaires et n’ont donc pas de droit de vote en AG sauf s’ils reçoivent le pouvoir d’un copropriétaire de l’immeuble.

2. Les étapes clés d’une assemblée générale de copropriété

Une assemblée générale bien menée ne s’improvise pas. De la convocation au suivi post-AG, chaque étape obéit à des règles précises. Voici le déroulé complet.

Étape 1 : la convocation à l’assemblée générale

La convocation est la première étape indispensable : pas de convocation valide = pas d’AG valide. Une convocation irrégulière peut en effet entraîner la nullité des décisions prises.

Qui peut convoquer l’AG ?

C’est le syndic qui convoque l’assemblée générale.  Dans de rare exception et sous réserve que le syndic n’a pas rempli ces obligations légales, des copropriétaires représentant au moins le quart des voix du syndicat peuvent également mettre en demeure le syndic de convoquer une AG (à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix). À défaut, ils peuvent convoquer eux-mêmes la réunion.

Le délai légal de convocation : 21 jours minimum

La loi impose un délai minimum de 21 jours entre l’envoi de la convocation et la date de tenue de l’AG. Ce délai est impératif : il permet à chaque copropriétaire de prendre connaissance de l’ordre du jour et des documents annexes, et de préparer ses questions ou de donner procuration s’il ne peut pas être présent. Ce délai peut être réduit en cas d’urgence, notamment pour les assemblées générales extraordinaires convoquées pour traiter d’une situation nécessitant une décision rapide.

Le contenu obligatoire de la convocation

Une convocation valide doit impérativement contenir :

• La date, l’heure et le lieu de la réunion
• L’ordre du jour détaillé : chaque question soumise au vote doit y figurer de manière précise
• Les documents annexes nécessaires à l’information des copropriétaires (états financiers, devis de travaux, projets de contrat, rapport du conseil syndical…)
• Le formulaire de vote par correspondance, obligatoire depuis la loi ELAN de 2018

L’absence de l’un de ces éléments peut fragiliser juridiquement la convocation et, par conséquent, les décisions qui en résultent.

Les modes d’envoi

Historiquement, la convocation devait être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception. La loi ELAN a modernisé les choses : il est désormais possible d’envoyer la convocation par un autre moyen de communication : la voie électronique, à condition que le copropriétaire ait expressément demandé à ne pas être convoqué par voie électronique.

Étape 2 : la préparation de l’ordre du jour

Il s’agit du programme de l’AG. Il détermine ce qui sera discuté et voté. Sa préparation est une étape stratégique.

 Qui peut inscrire des points à l’ordre du jour ?

Il est en principe préparé par le syndic, en concertation avec le conseil syndical. Mais la loi reconnaît également aux copropriétaires le droit d’y faire inscrire des questions. Pour cela, ils doivent adresser leur demande au syndic avant l’envoi des convocations, par lettre recommandée avec accusé de réception. Le syndic est tenu d’y intégrer tous ces points, sous réserve qu’ils entrent bien dans le champ des compétences de l’assemblée générale.

Les questions obligatoires à chaque AG annuelle

Certaines questions doivent obligatoirement figurer à l’ordre du jour de chaque assemblée générale annuelle :

• L’approbation des comptes de l’exercice écoulé
• Le vote du budget prévisionnel
• La désignation ou le renouvellement du syndic dans le cas ou le contrat de ce dernier arrive à échéance 

Les pièces jointes indispensables à la convocation

L’ordre du jour ne suffit pas à lui seul à informer les copropriétaires. La convocation doit impérativement être accompagnée de documents permettant à chacun de voter en connaissance de cause :

• Les annexes financières : état des charges, budget prévisionnel, tableau comparatif avec l’exercice précédent
• Les devis des travaux envisagés 
• Les projets de résolution rédigés en termes clairs
• L’état des impayés de la copropriété

Étape 3 : la tenue de l’assemblée générale

Le jour J est arrivé. Comment se déroule concrètement une assemblée générale de copropriété ?

L’ouverture de séance : feuille de présence et vérification du quorum

Avant de démarrer les débats, la première chose à faire est d’établir la feuille de présence. Chaque copropriétaire présent ou représenté y signe son nom et indique le nombre de tantièmes qu’il détient (y compris ceux des procurations qu’il détient). Cette feuille permet de vérifier si le quorum nécessaire est atteint pour certains types de votes.

À noter : en copropriété, il n’existe pas de quorum général obligatoire pour tenir l’AG (contrairement aux sociétés commerciales). La notion de quorum intervient plutôt dans le calcul des majorités requises pour certains types de résolutions. Il est à préciser qu’un mandataire ne peut pas recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants excède 10 % des voix du syndicat.

La désignation du président de séance et du secrétaire

En début de séance, les copropriétaires désignent un président de séance parmi eux (le syndic ne peut pas occuper ce rôle). Le président de séance a pour mission de veiller au bon déroulement des débats, de donner la parole, de mettre les résolutions aux voix et d’annoncer les résultats. Le secrétaire de séance, généralement le syndic ou un de ses collaborateurs, est chargé de prendre note des débats et des votes pour rédiger le PV.

Le déroulement point par point de l’ordre du jour

L’AG se déroule dans l’ordre établi par la convocation. Pour chaque point :

1. Le syndic ou le président présente la question et les informations disponibles
2. Les copropriétaires débattent librement
3. La résolution est mise aux voix
4. Le résultat est annoncé et consigné

Aucune question ne peut être abordée en dehors de l’ordre du jour. C’est le principe fondamental : on ne vote que sur ce qui était annoncé dans la convocation.

Le vote des résolutions

Les votes peuvent se faire de trois manières :

• À main levée 
• Par procuration : les mandataires votent pour les copropriétaires absents
• Par correspondance : depuis la loi ELAN, tout copropriétaire peut voter par courrier ou voie électronique avant la tenue de l’AG

Les résultats sont exprimés en tantièmes (et non en nombre de copropriétaires), selon les règles de majorité applicables à chaque type de résolution (voir partie 4 : “Comment une résolution est-elle adoptée ? Les règles de vote en AG de copropriété”).

Les incidents de séance

Il arrive parfois que l’AG soit animée ! Quelques points importants à retenir :

• Les questions diverses peuvent être abordées en fin de séance, mais elles ne peuvent pas donner lieu à des votes
• Un copropriétaire ne peut pas demander l’ajout d’un nouveau point à l’ordre du jour lors de la séance elle-même : tout ajout aurait dû être demandé avant l’envoi des convocations

Étape 4 : le procès-verbal d’assemblée générale

Le procès-verbal (PV) est le document officiel qui atteste de ce qui a été décidé lors de l’AG. C’est une pièce essentielle dont la valeur juridique est considérable.

Contenu obligatoire du PV

Le procès-verbal doit mentionner :

• La date, l’heure et le lieu de la séance
• Les nom et qualité du président de séance et du secrétaire
• La liste des copropriétaires présents, représentés et absents, avec leurs tantièmes
• Le texte de chaque résolution soumise au vote
• Le résultat de chaque vote : nombre de voix pour, contre et abstentions
• Noms et nombre de voix des copropriétaires qui se sont abstenus ou opposés à la décision
• Les décisions adoptées ou rejetées
• Le procès-verbal doit être signé par le président de séance, le secrétaire et le cas échéant par les scrutateurs désignés en séance.

Délai de rédaction et d’envoi : 1 mois

Le syndic dispose d’un délai d’un mois à compter de la tenue de l’AG pour envoyer le PV à tous les copropriétaires. Ce délai est important car il conditionne le délai de recours en cas de contestation d’une décision. Il est à noter que les personnes absentes ou opposantes à une décision prise en assemblée générale doivent être notifiées par lettre recommandée.

La valeur juridique du procès-verbal

Le PV fait foi jusqu’à preuve du contraire. Il est la preuve des décisions prises et de leur régularité. Il est indispensable pour mettre en œuvre les résolutions votées (engager des travaux, signer des contrats, recouvrer les charges…). Le PV doit être signé par le président de séance, le secrétaire et, le cas échéant, par les scrutateurs désignés en séance. Il est conservé dans le registre des assemblées générales tenu par le syndic.

Comment contester une décision d’AG : le délai de recours de 2 mois

Un copropriétaire qui souhaite contester une décision prise lors de l’AG, dispose d’un délai de 2 mois à compter de la notification du PV pour saisir le tribunal judiciaire. Ce délai est de rigueur : passé ce délai, la décision devient définitive et irrévocable, même si elle était entachée d’un vice de forme.

Étape 5 : l’exécution des décisions après l’AG

L’AG n’est pas une fin en soi : son véritable objectif est de permettre la mise en œuvre de décisions concrètes.

Le rôle du syndic dans la mise en œuvre des résolutions

Après l’AG, le syndic est responsable de l’exécution des résolutions votées. Cela comprend notamment :

• Engager et suivre les travaux votés : consultation des entreprises, signature des marchés, suivi de chantier, réception des travaux
• Signer les nouveaux contrats approuvés par l’AG
• Lancer les appels de fonds complémentaires si des dépenses ont été votées
• Informer les prestataires concernés des décisions prises

Information des copropriétaires absents

Les copropriétaires qui n’ont pas pu assister à l’AG ont le droit d’être informés des décisions prises. C’est l’objet de l’envoi du PV, mais aussi de la mise à disposition des documents sur l’extranet copropriétaire si la copropriété en dispose. Une bonne communication post-AG contribue à la sérénité de la vie collective.

3. Qu’est-ce qu’une résolution en assemblée générale de copropriété ?

Définition d’une résolution d’AG

Une résolution est une décision soumise au vote de l’assemblée générale. Concrètement, chaque point inscrit à l’ordre du jour donne lieu à une ou plusieurs résolutions que les copropriétaires vont approuver ou rejeter. La résolution est la brique élémentaire de la décision collective en copropriété. Elle doit être :

• Précise : on sait exactement sur quoi on vote
• Complète : tous les éléments nécessaires pour voter en connaissance de cause sont disponibles
• Rédigée avant l’AG : les résolutions doivent figurer dans la convocation, pas être improvisées le jour J

Ce principe garantit que chaque copropriétaire, même absent, peut se faire une opinion éclairée sur chaque sujet et exercer son vote (par procuration ou par correspondance).

Comment est rédigée une résolution ?

La qualité de rédaction d’une résolution est déterminante pour son efficacité et sa valeur juridique.

La formulation précise

Une bonne résolution doit indiquer clairement :

• L’objet de la décision (que décide-t-on ?)
• Le montant engagé si c’est une dépense (combien ?)
• Le prestataire retenu si applicable (avec qui ?)
• La durée si c’est un contrat (pour combien de temps ?)
• Les conditions particulières si nécessaire
• Un point spécifique pour l’utilisation du fonds travaux
• La majorité applicable à la décision (Art24, 25 ou 26)
• La clef de vote (masse, ascenseur, bâtiment A …) qui sera également la clef de répartition de la dépense.

Il est à noter que le vote par correspondance oblige le syndic à rédiger les résolutions de telle sorte qu’une personne qui vote par correspondance puisse exprimer son choix pleinement. C’est pourquoi certaines décisions doivent faire l’objet de plusieurs résolutions. Ainsi, en cas de travaux avec plusieurs devis, le syndic doit dans la première résolution faire valider le principe des travaux puis dans la résolution 2 le devis A, dans la résolution 3 le devis B etc. Le syndic peut également prévoir une résolution pour que le choix de l’entreprise soit laissé au conseil syndical. Le syndic doit prévoir ensuite une résolution pour valider les dates d’appels de fonds pour ces travaux, une autre résolution pour l’utilisation du fonds travaux et une dernière résolution pour valider ces honoraires travaux. Le syndic doit également veiller à appliquer la bonne clef de répartition et le bon article de majorité pour chacune des résolutions.

 Les pièces justificatives associées

La résolution est d’autant plus solide qu’elle s’appuie sur des documents annexes :

• Les devis des entreprises consultées (au moins deux pour les travaux importants)
• Le contrat proposé dans sa version définitive
• Le rapport du conseil syndical si celui-ci a rendu un avis
• Les études techniques ou énergétiques le cas échéant

Les résolutions nulles ou irrégulières : quels risques ?

Une résolution mal rédigée ou insuffisamment documentée expose à plusieurs risques :

• Difficultés d’exécution (ambiguïté sur la portée de la décision)
• Contestation judiciaire par un copropriétaire mécontent
• Annulation par le tribunal si la résolution est jugée contraire à la loi ou au règlement de copropriété

C’est pourquoi la rigueur dans la préparation des résolutions est une des compétences clés d’un bon syndic.

Les différentes catégories de résolutions

On distingue plusieurs grandes familles de résolutions selon leur objet :

• Résolutions de gestion courante : elles concernent le fonctionnement quotidien de la copropriété : renouvellement de contrats de prestataires, désignation du conseil syndical, règles de jouissance des parties communes, autorisation donnée au syndic pour des actes d’administration courants.
• Résolutions financières : approbation des comptes, vote du budget prévisionnel, décisions sur les appels de fonds, utilisation du fonds de travaux, fixation des cotisations au fonds de travaux.
• Résolutions relatives aux parties communes : travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration des parties communes (hall d’entrée, cage d’escalier, toiture, façade, ascenseur, espaces verts…). C’est souvent sur ces résolutions que se concentrent les débats les plus animés.
• Résolutions touchant au règlement de copropriété : les modifications du règlement de copropriété (changement de destination d’un lot, modification des tantièmes, adaptation aux nouvelles normes…) sont des résolutions particulièrement importantes car elles engagent l’ensemble de la copropriété de manière durable.

4. Comment une résolution est-elle adoptée ? Les règles de vote en AG de copropriété

Le système de vote en copropriété est l’un des aspects les plus techniques, mais aussi l’un des plus importants à maîtriser. Voici comment ça fonctionne.

Comprendre les tantièmes et les millièmes de copropriété

Le principe : les tantièmes, pas les personnes

En copropriété, le vote est pondéré par les tantièmes (parfois appelés millièmes) que possède chaque copropriétaire. Ce ne sont pas les personnes qui comptent, mais les quotes-parts de parties communes représentées par chaque lot. Ces tantièmes sont définis dans le règlement de copropriété et reflètent généralement la valeur relative de chaque lot. Un copropriétaire possédant deux appartements dans le même immeuble dispose des tantièmes cumulés de ses deux lots.

Aucun copropriétaire majoritaire lors des votes

Pour éviter qu’un copropriétaire, qui possède une quote-part supérieure à la moitié, se voit voter en sa faveur toutes les décisions, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires. Ce mécanisme vise à préserver l’équilibre démocratique dans les copropriétés où un investisseur ou bailleur possèderait une grande majorité des lots.

Exemple : un copropriétaire ABC a 650 tantièmes sur 1000, les autres copropriétaires ont les 350 tantièmes restants. Le copropriétaire ABC est donc majoritaire. Son nombre de voix pour voter est ramené à 350 tantièmes.

La majorité de l’article 24 

La majorité simple.

Définition

La majorité de l’article 24 est la plus courante et la plus facile à atteindre. Elle correspond à la majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

Concrètement, seuls les copropriétaires qui participent effectivement au vote (présents, représentés ou ayant voté par correspondance) entrent dans le calcul. Les absents non représentés ne sont pas pris en compte. Il suffit donc d’obtenir plus de 50 % des voix exprimées.

Exemples de décisions votées à l’article 24

• L’approbation annuelle des comptes et de l’activité du syndic, le vote du quitus
• L’adaptation du règlement de copropriété aux évolutions législatives et réglementaires constatées depuis son établissement sans modifications de la répartition des charges  
• L’adoption du budget prévisionnel
• Toute décision qui n’est pas expressément soumise à une majorité plus élevée par la loi
• Les travaux d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite et handicapées n’affectant pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels : pose d’une rampe…
• Les travaux d’entretien de la copropriété (réfection de la cage d’escalier, ravalement de façade simple, etc.) 

La majorité de l’article 25 

La majorité absolue.

Définition

La majorité de l’article 25 est plus exigeante : elle requiert la majorité de l’ensemble des copropriétaires, qu’ils soient présents ou non à l’AG. On parle de majorité absolue, car on prend comme référence le total des tantièmes de la copropriété, et non seulement ceux des copropriétaires présents. C’est une majorité plus difficile à atteindre, car les absents non représentés comptent implicitement comme des abstentions.

 Exemples de décisions relevant de l’article 25

• La désignation et la révocation du syndic, l’approbation de son contrat précisant ses honoraires 
• La désignation et la révocation des membres du conseil syndical 
• L’autorisation donnée à un copropriétaire d’effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes de l’immeuble : passage d’une canalisation, apposition d’une enseigne sur façade 
• L’installation de dispositifs de fermeture de l’immeuble : interphone, digicode…
•  Les travaux d’amélioration (installation de caméra de vidéo surveillance, ravalement de façade avec isolation etc) 

 La passerelle vers l’article 24 en cas d’échec

Si une résolution soumise à la majorité de l’article 25 n’obtient pas la majorité absolue mais recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, l’assemblée peut immédiatement procéder à un second vote à la majorité de l’article 24. Cette passerelle évite de devoir reconvoquer une nouvelle AG pour les cas où le résultat est proche.

La double majorité de l’article 26

La majorité la plus contraignante.

Définition

La double majorité de l’article 26 requiert la majorité des membres du syndicat (en nombre de personnes) représentant au moins les deux tiers des tantièmes (voix). C’est donc une double condition qui doit être simultanément remplie. 

Si la résolution n’est pas adoptée mais qu’elle recueille l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents ou représentés, correspondant au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, l’AG procède à un second vote à la majorité de l’article 25.  

Exemples de décisions relevant de l’article 26

• La modification du règlement de copropriété concernant la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes 
• Suppression du poste de gardien ou de concierge

L’unanimité

Le niveau d’exigence maximum.

Quand l’unanimité est-elle requise ?

Elle suppose l’accord de tous les copropriétaires, sans exception. En pratique, l’unanimité est rarement requise car elle est extrêmement difficile à obtenir dans une copropriété comptant plusieurs dizaines de propriétaires.

Exemples de décisions nécessitant l’unanimité

• Modification de la répartition des charges sauf en cas de travaux, d’actes d’acquisition ou de disposition décidés par l’AG
• Suppression d’un équipement collectif dès lors que cela porterait atteinte aux droits d’un copropriétaire (ascenseur, chauffage…)

Le vote par correspondance (VPC) en AG de copropriété

La loi ELAN de 2018

Cadre légal 

La loi ELAN du 23 novembre 2018 a introduit en droit français la possibilité pour tout copropriétaire de voter par correspondance avant la tenue de l’AG. Cette disposition, qui s’inspirait de pratiques déjà courantes dans d’autres pays, a été saluée comme une avancée démocratique majeure.

Comment exercer son vote par correspondance ?

Pour voter par correspondance, le copropriétaire reçoit avec la convocation un formulaire de vote qui liste toutes les résolutions soumises au vote. Pour chaque résolution, il peut indiquer son vote : pour, contre ou abstention. Ce formulaire doit être retourné au syndic avant la tenue de l’AG sous réserve qu’il soit reçu au moins 3 jours francs avant l’assemblée générale et qu’il soit signé. Un copropriétaire qui ne coche pas  une résolution sur son VPC est considéré comme s’abstenant. Un vote par correspondance vaut participation à l’AG pour le calcul des majorités.

Impact sur le calcul des majorités

Les votes exprimés par correspondance sont intégrés dans le décompte des voix au même titre que les votes exprimés lors de la séance. Pour la majorité de l’article 24, un copropriétaire ayant voté par correspondance est considéré comme un copropriétaire présent ou représenté.

5. Comment bien se préparer avant une assemblée générale de copropriété ?

Une AG réussie se prépare bien en amont, tant du côté du syndic que du côté des copropriétaires. Une pratique recommandée est d’envoyer un courrier ou un e-mail d’information 6 à 8 semaines avant l’AG prévue.

Préparer des résolutions claires et des documents complets

La qualité des résolutions et des documents annexes est déterminante pour le bon déroulement de l’AG et la qualité des décisions prises. Le syndic doit s’assurer que chaque résolution est précisément rédigée et accompagnée des pièces justificatives nécessaires.

S’assurer de la conformité de la convocation

Avant d’envoyer les convocations, le syndic doit vérifier que tous les éléments obligatoires sont bien présents : délai légal respecté, ordre du jour complet, documents annexes joints, formulaire de vote par correspondance inclus. Une erreur dans la convocation peut fragiliser l’ensemble des décisions prises.

Digitaliser la gestion : outils et plateformes de gestion de copropriété

De nombreux outils numériques permettent aujourd’hui aux syndics de gérer les convocations, les votes et les procès-verbaux de manière dématérialisée. Ces plateformes facilitent la diffusion des documents, la collecte des procurations et des votes par correspondance, et la communication avec les copropriétaires. Elles contribuent également à réduire les délais et les coûts administratifs.

Pour les copropriétaires : être un participant actif

Lire attentivement la convocation et les annexes

Cela peut sembler évident, mais c’est la première condition d’une participation éclairée. Les documents annexés à la convocation (comptes, budget, devis, contrats…) contiennent des informations essentielles. Prenez le temps de les lire avant l’AG, pas dans la salle de réunion au dernier moment.

Analyser les comptes et le budget proposé

Comparez les dépenses réelles avec le budget de l’année précédente. Identifiez les postes qui ont dépassé les prévisions. Vérifiez que le budget proposé pour l’année à venir est réaliste et cohérent avec les projets envisagés.

Préparer ses questions et ses contre-propositions

Si vous avez des interrogations sur un devis, un contrat ou une décision proposée, notez-les avant l’AG. Si vous souhaitez proposer une alternative à une résolution, préparez votre contre-proposition.

Exercer son droit d’inscription de points à l’ordre du jour

Si vous souhaitez qu’un sujet qui ne figure pas à l’ordre du jour soit débattu et éventuellement voté, vous pouvez demander au syndic de l’y inscrire. Cette demande doit être faite avant l’envoi des convocations, par lettre recommandée avec accusé de réception.

La procuration : bien déléguer son vote

Si vous ne pouvez pas assister à l’AG, la procuration est votre outil pour ne pas être absent des décisions.

À qui peut-on donner procuration ?

Vous pouvez donner procuration à n’importe qui : un autre copropriétaire, votre conjoint, un membre de votre famille, un ami, ou même une personne extérieure à la copropriété. Depuis la loi ALUR, vous pouvez également donner procuration sans désigner de mandataire : dans ce cas, le président de séance vote en votre nom.

Remplir correctement le formulaire de pouvoir

Le formulaire de procuration fourni avec la convocation doit être rempli avec soin :

• Indiquez clairement le nom et l’adresse du mandant (celui qui donne procuration)
• Indiquez clairement le nom du mandataire (celui qui reçoit la procuration)
• Datez et signez
• Si vous souhaitez donner des instructions de vote sur certaines résolutions, notez-les explicitement, bien que ces dernières n’obligent pas le mandataire à respecter les consignes de votes

Les outils numériques au service de l’AG de copropriété

Extranet copropriétaire

De nombreux syndics proposent désormais à leurs clients un espace en ligne sécurisé (extranet) où les copropriétaires peuvent consulter à tout moment les documents de la copropriété : convocations, procès-verbaux, comptes, contrats, carnets d’entretien… C’est un outil précieux pour se préparer à l’AG et suivre l’exécution des décisions.

Vote électronique et AG dématérialisée

La loi permet depuis 2020 la tenue d’AG entièrement dématérialisées (par visioconférence), ainsi que le vote électronique en AG présentielle. Ces formats sont pratiques mais nécessitent un cadre technique approprié et le respect de certaines conditions légales.

Applications de suivi post-AG

Certaines plateformes de gestion de copropriété proposent des fonctionnalités de suivi des décisions post-AG : tableau de bord des résolutions votées, état d’avancement des travaux, calendrier des actions à venir… Ces outils améliorent la transparence et la communication entre le syndic et les copropriétaires.

6. L’assemblée générale extraordinaire de copropriété

L’assemblée générale extraordinaire (AGE) est une AG convoquée en dehors du calendrier habituel pour répondre à un besoin urgent ou spécifique. 

Quand convoquer une AG extraordinaire ?

Les principales situations justifiant une AGE sont :

• Travaux urgents non prévus au budget. Un dégât des eaux majeur, une chute de façade, un problème de sécurité grave… Certaines situations exigent des décisions rapides qui ne peuvent pas attendre l’AG annuelle. 
• Les besoins d’un copropriétaire qui ne peuvent pas attendre l’assemblée générale ordinaire (Des travaux qui impactent les parties communes, etc.). Cette AGE sera aux frais exclusifs du demandeur. 
• Départ du syndic en cours de mandat. Si le syndic démissionne, est révoqué ou se retrouve en situation de défaillance, une AGE doit être convoquée pour désigner un nouveau syndic provisoire dans les plus brefs délais.
• Sinistre majeur ou décision urgente. Un incendie, une inondation, un effondrement partiel… Ces événements tragiques nécessitent des décisions rapides sur la marche à suivre, les travaux de sécurisation, les démarches assurantielles, etc.

AG extraordinaire vs AG ordinaire : quelles différences ?

En termes de procédure, les règles de l’AGE sont identiques à celles de l’AG ordinaire : délai de convocation de 21 jours (sauf urgence caractérisée), mêmes exigences pour la convocation, mêmes règles de vote, même obligation de rédiger un procès-verbal.

La principale différence est que l’ordre du jour de l’AGE est limité à l’objet qui a justifié sa convocation. On ne peut pas en profiter pour faire voter des résolutions qui n’ont aucun lien avec le motif de la convocation extraordinaire.

7. FAQ : les questions fréquentes sur l’AG de copropriété

Les principales questions.

Peut-on tenir une AG en visioconférence ?

Oui, depuis l’ordonnance du 25 novembre 2020 (codifiée dans la loi), les AG peuvent se tenir entièrement en visioconférence ou par d’autres moyens de communication électronique permettant l’identification des participants. 

Cette possibilité doit être prévue par la convocation. Les copropriétaires qui ne souhaitent pas participer à distance peuvent toujours demander à se réunir en présentiel.

Que se passe-t-il si le quorum n’est pas atteint ?

En copropriété, contrairement aux sociétés commerciales, il n’existe pas de quorum obligatoire pour tenir l’AG. L’assemblée peut se tenir et délibérer valablement quel que soit le nombre de copropriétaires présents ou représentés. En revanche, pour certaines majorités (notamment l’article 25), l’absence de nombreux copropriétaires peut rendre plus difficile l’atteinte du seuil requis.

Combien de temps dure en moyenne une AG de copropriété ?

La durée d’une AG varie considérablement selon la taille de la copropriété et le nombre de points à l’ordre du jour. Pour une petite copropriété avec peu de points, une AG peut durer 1 à 2 heures. Pour une grande copropriété avec de nombreux sujets complexes (travaux importants, changement de syndic, questions contentieuses…), une AG peut durer 4 à 6 heures, voire davantage. Une bonne préparation permet souvent de réduire significativement la durée des réunions.

Un copropriétaire non à jour de charges peut-il voter ?

Oui ! Contrairement à une idée reçue très répandue, un copropriétaire en retard de charges conserve son droit de vote en AG. La loi du 10 juillet 1965 ne prévoit pas de suspension du droit de vote en cas d’impayés. Le recouvrement des charges impayées fait l’objet de procédures judiciaires séparées, mais ne prive pas le copropriétaire débiteur de ses droits dans la copropriété.

L’AG peut-elle se tenir sans syndic ?

En principe, non. Le syndic est indispensable pour convoquer et animer l’AG. Dans l’éventualité de la défaillance du syndic (démission, décès, incapacité), c’est le conseil syndical ou, à défaut, un copropriétaire mandaté qui peut convoquer une AG extraordinaire pour désigner un syndic provisoire ou un administrateur provisoire. En cas de carence du syndic, il est possible de saisir le tribunal judiciaire pour désigner un administrateur provisoire.

8. Conclusion : l’assemblée générale, clé de voûte de la vie en copropriété

L’assemblée générale de copropriété n’est pas une formalité administrative parmi d’autres. C’est le moment fondateur de la démocratie résidentielle, l’instant où des centaines ou des milliers de personnes, réunies dans leurs immeubles partout en France, exercent collectivement leur droit à décider de leur cadre de vie commun.

Maîtriser le fonctionnement de l’AG (ses étapes, ses règles de vote, ses résolutions incontournables) c’est se donner les moyens d’être un acteur éclairé de sa copropriété, et non un spectateur passif qui subi les décisions des autres.

Les points essentiels à retenir :

• La convocation doit respecter un délai de 21 jours minimum et contenir tous les éléments obligatoires
• Les décisions se prennent par résolutions, selon des règles de majorité qui varient selon l’importance des décisions (articles 24, 25, 26 ou unanimité)
• Le vote par correspondance, introduit par la loi ELAN, permet à tout copropriétaire de participer aux décisions sans être physiquement présent
• Le procès-verbal est la mémoire juridique de l’AG et doit être envoyé dans un délai de 1 mois
• Le délai pour contester une décision est de 2 mois à compter de la notification du PV
• La transition énergétique et le plan pluriannuel de travaux sont désormais des sujets centraux dans toute AG

Que vous soyez copropriétaire, syndic, membre du conseil syndical ou simplement curieux de comprendre le fonctionnement d’une copropriété, nous espérons que ce guide vous aura apporté les clés pour aborder l’assemblée générale avec confiance et sérénité.